الفتوى رقم 61 لسنة 2025
بتاريخ فتوى : 2025/01/14
وتاريخ جلسة : 2025/01/08
ورقم الملف : 78/2/205
موضوع الفتوى:
بطلب إبداء الرأي بشأن مدى صحة ما انتهت إليه اللجنة العليا للهدم بمحافظة الإسكندرية بمحضر اجتماعها المعتمد بتاريخ 3/11/2023 بالموافقة على هدم العقار رقم (2) شارع سيدي جابر– الإسكندرية، عدا الصيدلية الكائنة بالدور الأرضي به.
نص الفتوى:
بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم
رقم التبليغ:
بتاريــخ: / /2025
الملف رقم: 78/2/205
السيدة الدكتورة/ وزير التنمية المحلية
تحية طيبة، وبعد،
فقد اطلعنا على كتابكم رقم (1312) المؤرخ 15/8/2024، بطلب إبداء الرأي بشأن مدى صحة
ما انتهت إليه اللجنة العليا للهدم بمحافظة الإسكندرية بمحضر اجتماعها المعتمد بتاريخ 3/11/2023 بالموافقة على هدم العقار رقم (2) شارع سيدي جابر– الإسكندرية، عدا الصيدلية الكائنة بالدور الأرضي به.
وحاصل الوقائع- حسبما يبين من الأوراق– أن ملاك العقار المشار إليه تقدموا بطلب للترخيص بهدمه قُيّد برقم (870) لسنة 2021 حي شرق، وبعرض الموضوع على اللجنة العليا للهدم بمحافظة الإسكندرية انتهت باجتماعها المعقود بتاريخ 25/10/2023 إلى الموافقة على طلب الهدم مع اتخاذ كافة التدابير للمحافظة على الصيدلية الكائنة أسفل العقار، والمستبعدة من الهدم، وتم اعتماد محضر اللجنة من السيد/ محافظ الإسكندرية في 3/11/2023، وقام طالبوا الترخيص بسداد الرسوم النهائية المتطلبة لاستصدار الترخيص، إلا أنه تم وقف إصداره بناءً على شكوى مورثي مستأجر الصيدلية، لذا طلبتم عرض الموضوع على الجمعية العمومية.
ونفيد أن الموضوع عُرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة
في 8 من يناير عام 2025م الموافق 8 من رجب عام 1446هـ، فتبين لها أن القانون المدني ينص في المادة (571) على أنه: 1- على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع.... وأن القانون رقم (144) لسنة 2006 بشأن تنظيم هدم المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط والحفاظ على التراث المعماري ينص
في المادة (الأولى) على أنه: مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم (49) لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وقانون حماية الآثار الصادر بالقانون رقم (117) لسنة 1983، تسري أحكام هذا القانون على المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط، وكذا المباني والمنشآت التى يتوافر فيها أحد الأوضاع المبينة فى الفقرة الأولى من المادة الثانية من هذا القانون أيًّا كان موقعها أو مالكها، وفي المادة (السادسة) على أن: يقدم طلب الترخيص بالهدم إلى الجهة الإدارية المختصة من مالك المبنى أو المنشأة
أو من يمثله قانونًا، موقعًا عليه منه ومن مهندس نقابي (مدني أو عمارة)، وذلك وفقًا للإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون، ويرفق بالطلب المستندات والإقرارات والنماذج التى تحددها هذه اللائحة...،
وفي المادة (السابعة) على أن: تصدر الجهة الإدارية المختصة قرارها مسببًا فى الطلب وذلك خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تقديمه. ويعتمد قرار الجهة الإدارية المختصة من المحافظ المختص خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ صدوره، وفى حالة اعتراض ذوي الشأن عليه خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ إبلاغهم به بكتاب موصى عليه بعلم الوصول يحيل المحافظ الأمر خلال خمسة عشر يومًا أخرى إلى الوزير المختص بشئون الإسكان ليصدر قراره فيه خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإحالة، ويكون قراره فى ذلك نهائيًّا. وتصدر الجهة الإدارية المختصة الترخيص وفقًا للإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
كما تبين للجمعية العمومية أن اللائحة التنفيذية للقانون رقم (144) لسنة 2006 المشار إليه الصادرة بقرار وزير الإسكان والمرافق رقم (266) لسنة 2006 تنص في المادة (11)– المعدلة بقرار وزير الإسكان رقم (649) لسنة 2016– على أن: يقدم طلب الترخيص بالهدم من المالك أو وكيل عنه إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم على النموذج المرفق بهذه اللائحة مرفقًا به المستندات الآتية: عقد مسجل يثبت ملكية الطالب للمبنى المطلوب هدمه... تقديم إقرار من المالك موثق بالشهر العقاري يفيد عدم وجود مستأجرين بالمبنى...، وفي المادة (13)– المعدلة بذات القرار المشار إليه– على أن: تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم فحص طلب الترخيص بالهدم ومرفقاته متى كان الطلب مستوفيًا المستندات المشار إليها بالمادة (11) من هذه اللائحة والتأكد من أن العقار غير مدرج بكشوف حصر المبانى والمنشآت المحظور هدمها والمنصوص عليها فى الفقرة الأولى من المادة الثانية من القانون، مع قيام الجهة الإدارية بعمل المعاينة اللازمة للتأكد من صحة البيانات المقدمة وخلو المبنى من المسـتأجرين والتأكد من قيام ذوي الشأن بوضع اللافتة على واجهة العقار وبقائها حتى انتهاء المدة المنصوص عليها فى المادة (11) من هذه اللائحة. وتصدر الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم الترخيص على النموذج المرفق بهذه اللائحة مبينًا به تاريخ صدور الترخيص والمدة الواجب إنهاء الأعمال خلالها بحد أقصى سنة من تاريخ بدء الأعمال.
واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم أن المشرع في قانون تنظيم هدم المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط والحفاظ على التراث المعماري حظر هدم المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط إلا بترخيص يصدر وفقًا لأحكام هذا القانون، واشترط أن يقدم طلب الترخيص في الهدم إلى الجهة الإدارية المختصة من مالك المبنى
أو من يمثله قانونًا، وأحال إلى اللائحة التنفيذية في تحديد المستندات والإقرارات والنماذج الواجب إرفاقها بالطلب المقدم من المالك، ونزولًا على هذا التفويض التشريعي استلزمت اللائحة التنفيذية في المادة (11) منها أن يُرفَق بالطلب المقدم من المالك كشفٌ من مأمورية الضرائب العقارية التابع لها المبنى يفيد بعدم وجود مستأجرين،
مع تقديم إقرار من المالك موثق بالشهر العقاري يفيد ذلك، وتأكيدًا على ذلك أوجبت المادة (13) من اللائحة على الجهة المختصة بشئون التنظيم عند فحص الطلب عمل معاينة والتأكد من صحة ذلك.
ولاحظت الجمعية العمومية أن ما ورد في اللائحة التنفيذية للقانون رقم (144) لسنة 2006 من التأكيد على عدم وجود مستأجرين بالمبنى المطلوب الترخيص في هدمه، ما هو إلا حمايةٌ لحقوقهم وتوكيدٌ للالتزام القانوني على مالك المبنى (المؤجر أو خلفه العام أو الخاص) بموجب نص المادة (571) من القانون المدني من امتناعه عن كل ما من شأنه أن يعوق انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، وامتناعه كذلك عن أن يحدث بالعين أي تغيير يخل بهذا الانتفاع، ويؤيد ذلك أن القانون رقم (144) لسنة 2006 المشار إليه خلا من النص أو وضع شروط أو ضوابط بتنظيم حالة الهدم الجزئي للمبنى الكائنة به وحدات مستأجرة، إذ إن هذا الأمر
- بلا شك- وإن لم يصل في بعض الحالات إلى حد الحيلولة بين المستأجر والانتفاع بالعين، يخل بهذا الانتفاع،
فلا يكون للمالك من سبيل للقيام بذلك سوى التراضي مع المستأجر لترك العقار سواء بصفة دائمة أو مؤقتة حتى يصدق على هذا العقار وصف الخلو من المستأجرين.
وتأسيسًا على ما تقدم، ولما كان الثابت من الأوراق أن العقار محل طلب الرأي- والذي انتهت اللجنة العليا للهدم بمحافظة الإسكندرية إلى الموافقة على طلب الترخيص في هدمه- توجد به صيدلية مستأجرة كائنة بالدور الأرضي منه، ومن ثم ينتفي بشأنه أحد الشروط المتطلبة للموافقة على إصدار هذا الترخيص، وهو خلو المبنى من المستأجرين، الأمر الذي يصم ما انتهت إليه اللجنة بعدم المشروعية.
ولا محاجة في هذا الشأن الاستناد إلى ما ورد بنص المادة (49) من القانون رقم (49) لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر (إيجار الأماكن) من جواز هدم المباني
غير السكنية بقصد إعادة بنائها بشكل أوسع؛ فذلك مردود بأن هذه المادة- وعلى ما يبين من صراحة نَصّها- تنظم هدم المباني غير السكنية، وهو الأمر غير المتحقق في الحالة محل طلب الرأي؛ كون العقار المراد هدمه
به وحدات سكنية حتى وإن كانت خالية من المستأجرين، فينحسر عنه وصف المبنى غير السكني، وهو ذات ما انتهت إليه الجمعية العمومية بفتواها رقم (992) بتاريخ 27/7/2019 الملف رقم (78/2/154).
لـــذلــــك
انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى عدم مشروعية ما انتهت إليه اللجنة العليا للهدم بمحافظة الإسكندرية، من الموافقة على الهدم الجزئي للعقار محل طلب الرأي، وذلك على الوجه المبين بالأسباب.
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته
تحريرًا في: / /2025
رئـيس
الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع
المستشار/
فــــــارس ســــــعــــد فــــــــام
النائب الأول لرئيس مجلس الدولة
موضوع الفتوى:
بطلب إبداء الرأي بشأن مدى صحة ما انتهت إليه اللجنة العليا للهدم بمحافظة الإسكندرية بمحضر اجتماعها المعتمد بتاريخ 3/11/2023 بالموافقة على هدم العقار رقم (2) شارع سيدي جابر– الإسكندرية، عدا الصيدلية الكائنة بالدور الأرضي به.
نص الفتوى:
بسم اللــــه الرحمـــن الرحيــــم
رقم التبليغ:
بتاريــخ: / /2025
الملف رقم: 78/2/205
السيدة الدكتورة/ وزير التنمية المحلية
تحية طيبة، وبعد،
فقد اطلعنا على كتابكم رقم (1312) المؤرخ 15/8/2024، بطلب إبداء الرأي بشأن مدى صحة
ما انتهت إليه اللجنة العليا للهدم بمحافظة الإسكندرية بمحضر اجتماعها المعتمد بتاريخ 3/11/2023 بالموافقة على هدم العقار رقم (2) شارع سيدي جابر– الإسكندرية، عدا الصيدلية الكائنة بالدور الأرضي به.
وحاصل الوقائع- حسبما يبين من الأوراق– أن ملاك العقار المشار إليه تقدموا بطلب للترخيص بهدمه قُيّد برقم (870) لسنة 2021 حي شرق، وبعرض الموضوع على اللجنة العليا للهدم بمحافظة الإسكندرية انتهت باجتماعها المعقود بتاريخ 25/10/2023 إلى الموافقة على طلب الهدم مع اتخاذ كافة التدابير للمحافظة على الصيدلية الكائنة أسفل العقار، والمستبعدة من الهدم، وتم اعتماد محضر اللجنة من السيد/ محافظ الإسكندرية في 3/11/2023، وقام طالبوا الترخيص بسداد الرسوم النهائية المتطلبة لاستصدار الترخيص، إلا أنه تم وقف إصداره بناءً على شكوى مورثي مستأجر الصيدلية، لذا طلبتم عرض الموضوع على الجمعية العمومية.
ونفيد أن الموضوع عُرض على الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بجلستها المعقودة
في 8 من يناير عام 2025م الموافق 8 من رجب عام 1446هـ، فتبين لها أن القانون المدني ينص في المادة (571) على أنه: 1- على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع.... وأن القانون رقم (144) لسنة 2006 بشأن تنظيم هدم المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط والحفاظ على التراث المعماري ينص
في المادة (الأولى) على أنه: مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم (49) لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وقانون حماية الآثار الصادر بالقانون رقم (117) لسنة 1983، تسري أحكام هذا القانون على المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط، وكذا المباني والمنشآت التى يتوافر فيها أحد الأوضاع المبينة فى الفقرة الأولى من المادة الثانية من هذا القانون أيًّا كان موقعها أو مالكها، وفي المادة (السادسة) على أن: يقدم طلب الترخيص بالهدم إلى الجهة الإدارية المختصة من مالك المبنى أو المنشأة
أو من يمثله قانونًا، موقعًا عليه منه ومن مهندس نقابي (مدني أو عمارة)، وذلك وفقًا للإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون، ويرفق بالطلب المستندات والإقرارات والنماذج التى تحددها هذه اللائحة...،
وفي المادة (السابعة) على أن: تصدر الجهة الإدارية المختصة قرارها مسببًا فى الطلب وذلك خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تقديمه. ويعتمد قرار الجهة الإدارية المختصة من المحافظ المختص خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ صدوره، وفى حالة اعتراض ذوي الشأن عليه خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ إبلاغهم به بكتاب موصى عليه بعلم الوصول يحيل المحافظ الأمر خلال خمسة عشر يومًا أخرى إلى الوزير المختص بشئون الإسكان ليصدر قراره فيه خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الإحالة، ويكون قراره فى ذلك نهائيًّا. وتصدر الجهة الإدارية المختصة الترخيص وفقًا للإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
كما تبين للجمعية العمومية أن اللائحة التنفيذية للقانون رقم (144) لسنة 2006 المشار إليه الصادرة بقرار وزير الإسكان والمرافق رقم (266) لسنة 2006 تنص في المادة (11)– المعدلة بقرار وزير الإسكان رقم (649) لسنة 2016– على أن: يقدم طلب الترخيص بالهدم من المالك أو وكيل عنه إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم على النموذج المرفق بهذه اللائحة مرفقًا به المستندات الآتية: عقد مسجل يثبت ملكية الطالب للمبنى المطلوب هدمه... تقديم إقرار من المالك موثق بالشهر العقاري يفيد عدم وجود مستأجرين بالمبنى...، وفي المادة (13)– المعدلة بذات القرار المشار إليه– على أن: تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم فحص طلب الترخيص بالهدم ومرفقاته متى كان الطلب مستوفيًا المستندات المشار إليها بالمادة (11) من هذه اللائحة والتأكد من أن العقار غير مدرج بكشوف حصر المبانى والمنشآت المحظور هدمها والمنصوص عليها فى الفقرة الأولى من المادة الثانية من القانون، مع قيام الجهة الإدارية بعمل المعاينة اللازمة للتأكد من صحة البيانات المقدمة وخلو المبنى من المسـتأجرين والتأكد من قيام ذوي الشأن بوضع اللافتة على واجهة العقار وبقائها حتى انتهاء المدة المنصوص عليها فى المادة (11) من هذه اللائحة. وتصدر الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم الترخيص على النموذج المرفق بهذه اللائحة مبينًا به تاريخ صدور الترخيص والمدة الواجب إنهاء الأعمال خلالها بحد أقصى سنة من تاريخ بدء الأعمال.
واستظهرت الجمعية العمومية مما تقدم أن المشرع في قانون تنظيم هدم المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط والحفاظ على التراث المعماري حظر هدم المباني والمنشآت غير الآيلة للسقوط إلا بترخيص يصدر وفقًا لأحكام هذا القانون، واشترط أن يقدم طلب الترخيص في الهدم إلى الجهة الإدارية المختصة من مالك المبنى
أو من يمثله قانونًا، وأحال إلى اللائحة التنفيذية في تحديد المستندات والإقرارات والنماذج الواجب إرفاقها بالطلب المقدم من المالك، ونزولًا على هذا التفويض التشريعي استلزمت اللائحة التنفيذية في المادة (11) منها أن يُرفَق بالطلب المقدم من المالك كشفٌ من مأمورية الضرائب العقارية التابع لها المبنى يفيد بعدم وجود مستأجرين،
مع تقديم إقرار من المالك موثق بالشهر العقاري يفيد ذلك، وتأكيدًا على ذلك أوجبت المادة (13) من اللائحة على الجهة المختصة بشئون التنظيم عند فحص الطلب عمل معاينة والتأكد من صحة ذلك.
ولاحظت الجمعية العمومية أن ما ورد في اللائحة التنفيذية للقانون رقم (144) لسنة 2006 من التأكيد على عدم وجود مستأجرين بالمبنى المطلوب الترخيص في هدمه، ما هو إلا حمايةٌ لحقوقهم وتوكيدٌ للالتزام القانوني على مالك المبنى (المؤجر أو خلفه العام أو الخاص) بموجب نص المادة (571) من القانون المدني من امتناعه عن كل ما من شأنه أن يعوق انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، وامتناعه كذلك عن أن يحدث بالعين أي تغيير يخل بهذا الانتفاع، ويؤيد ذلك أن القانون رقم (144) لسنة 2006 المشار إليه خلا من النص أو وضع شروط أو ضوابط بتنظيم حالة الهدم الجزئي للمبنى الكائنة به وحدات مستأجرة، إذ إن هذا الأمر
- بلا شك- وإن لم يصل في بعض الحالات إلى حد الحيلولة بين المستأجر والانتفاع بالعين، يخل بهذا الانتفاع،
فلا يكون للمالك من سبيل للقيام بذلك سوى التراضي مع المستأجر لترك العقار سواء بصفة دائمة أو مؤقتة حتى يصدق على هذا العقار وصف الخلو من المستأجرين.
وتأسيسًا على ما تقدم، ولما كان الثابت من الأوراق أن العقار محل طلب الرأي- والذي انتهت اللجنة العليا للهدم بمحافظة الإسكندرية إلى الموافقة على طلب الترخيص في هدمه- توجد به صيدلية مستأجرة كائنة بالدور الأرضي منه، ومن ثم ينتفي بشأنه أحد الشروط المتطلبة للموافقة على إصدار هذا الترخيص، وهو خلو المبنى من المستأجرين، الأمر الذي يصم ما انتهت إليه اللجنة بعدم المشروعية.
ولا محاجة في هذا الشأن الاستناد إلى ما ورد بنص المادة (49) من القانون رقم (49) لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر (إيجار الأماكن) من جواز هدم المباني
غير السكنية بقصد إعادة بنائها بشكل أوسع؛ فذلك مردود بأن هذه المادة- وعلى ما يبين من صراحة نَصّها- تنظم هدم المباني غير السكنية، وهو الأمر غير المتحقق في الحالة محل طلب الرأي؛ كون العقار المراد هدمه
به وحدات سكنية حتى وإن كانت خالية من المستأجرين، فينحسر عنه وصف المبنى غير السكني، وهو ذات ما انتهت إليه الجمعية العمومية بفتواها رقم (992) بتاريخ 27/7/2019 الملف رقم (78/2/154).
لـــذلــــك
انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى عدم مشروعية ما انتهت إليه اللجنة العليا للهدم بمحافظة الإسكندرية، من الموافقة على الهدم الجزئي للعقار محل طلب الرأي، وذلك على الوجه المبين بالأسباب.
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته
تحريرًا في: / /2025
رئـيس
الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع
المستشار/
فــــــارس ســــــعــــد فــــــــام
النائب الأول لرئيس مجلس الدولة
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق